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保障房大规模入市可谓是众望所归，它不仅能满足许多中低收入者的住房需求，更为关键的是可以优化楼市供求结构，带动房价实现理性回归。比如，作为财政之外的重要资金力量，社会资金投入的积极性要充分调动。

平衡预算、及时还债反而是地方政府面前的首要工作，如果处理不当则极易引发信任危机，影响到后续融资。但需要提及的是，相形保障房所面临的巨大资金缺口压力，这些新增渠道的输血能力远远无法覆盖。可见，通过土地出让金渠道提供的资金规模将会缩水，这与保障房建设资金需求膨胀趋势之间产生了背离。但遗憾的是，在各地方开工捷报频传的同时，关于竣工的声音却颇显微弱，那些机器轰鸣的工地距离成为老百姓期盼的家还很远，而后续资金不足正是导致保障房建设未达公众预期的关键。弥合保障房资金缺口，还需要进一步以全局创新思维实现突破。

总体而言，要想实现保障房资金建设的全面突破，财政部在制度推进上的力度可能还要加大。回顾刚刚过去的一年，各地保障房建设如火如荼，基本实现了年初向中央立下的军令状目标。我国房地产相关贷款（土地贷款、开发贷款和购房贷款）占全部贷款余额在20%左右，按揭贷款只占GDP的12%，比美国低了60个百分点，按揭贷款证券化率为零。

一、海外房地产市场硬着陆的基本规律在1890～2007年长达120年的历史中，美国房市崩盘仅发生过两次：一次是在一战前至二战结束，房地产整体疲弱。二是2012年2～4月份将是信托产品集中到期的时点，届时房地产企业将面临更加严峻的资金压力，也需要加快销售回笼资金。另一方面，一些发达国家在进入经济增长动力不足时期之后，往往采用扩张性货币政策来刺激需求，进而使得资产市场（特别是房地产市场）脱离实体经济面快速上涨形成泡沫。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。

只要房地产市场经过了实质性调整，就可能吸引一定的刚性需求买家阶段性进场。但受多种因素影响，目前市场在一定程度上仍处于囚徒困境之中，需要一个外部力量来打破僵局。

此外，中央和地方政府拥有数十万亿的国有资产，可在必要时用来弥补财政的不足。由于房地产相关产业众多，与银行信贷、地方融资平台也有密切的关系，房价下跌开始引发社会和媒体关注，甚至认为房价即将崩盘并引发一系列系统风险，同时国际社会唱空中国的言论也不时出现。十二五期间，我国将建设3600万套保障房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。第一次硬着陆没有给经济带来太大的直接影响，反倒是大萧条影响了房地产市场的复苏。

房地产泡沫通常是在金融工具的帮助下实现的。日本在20世纪80年代后期，居民和企业大量卷入房产和土地投机活动之中。2011年三季度，中资银行加权资本充足率达12.3%，拨备覆盖率达270.7%，核心资本和拨备总额超过6万亿元。当维持泡沫的条件无法持续时，市场就会崩溃。

坚持推动房地产的实质性调整，并不必然带来房地产市场硬着陆，我国也有条件避免硬着陆发生。综合上述情况，我国房地产市场调整可能引致的风险将主要通过产业链传导，并不会像美国那样由于房地产内部的去杠杆化而引起金融市场的塌陷。

从宏观上看，我国具备避免房地产硬着陆的有利条件。银行、证券公司则推波助澜，使得资产泡沫借助贷款、股票、债券和投资信托产品循环放大。

大量以收入增长为基础的房地产刚性需求，是实现以价换量的基本条件。为此，可适当降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。2.金融体系抗风险能力大幅提升近些年，我国金融机构的风险管理、基础制度建设等方面已有长足进步。针对今后我国房地产市场的走势，政府仍拥有很大的政策调整空间和灵活度。4.具有较充实的财政基础随着经济的发展，我国财政收入总量连年增长，2011年将达到10万亿元。3.房地产杠杆率低，风险主要通过产业链传导尽管我国房地产已具备一定的金融属性，但杠杆率仍较低。

与此同时增加投机的成本，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。中央银行具备足够的政策调控能力和运作空间，应对房地产调整可能引发的流动性冲击。

二、现阶段中国房地产市场的四个特征与西方国家房地产市场相比，中国房地产市场存在以下四个方面的差异，不能简单比照国外房地产市场波动的历史来推测中国房市走势。更重要的是，我国还存在巨大的制度改进和结构调整空间，13亿人口的内需市场还没有被充分激发出来。

2010年房地产增加值就已占GDP的5.56%，加上建筑业增加值合计占比更是高达12.22%。通过政策调整，给市场发出明确的鼓励居住、限制投资的政策信号。

4.房价回落是政府主动调控所致，并非供求关系出现逆转2010年以来，为促使房地产市场长期健康发展，政府采取了一系列调控措施，抑制了房价的过快上涨，削弱了房地产市场的金融属性。所谓成熟阶段，指的是供给已经能够基本满足居民的居住需求。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。2.以鼓励消费、抑制投机为目标，适度调整房地产调控方式根据中央经济工作会议确定的稳中求进方针，在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段。

美国次贷危机的起源，是金融机构给不具备购房能力的人放贷，并通过资产证券化等杠杆工具使经济整体负债率急剧上升，最终资不抵债。但由于这个市场具有自己的运行逻辑，政策应对不当又容易造成硬着陆。

近期民间借贷市场的调整提供了一个契机：一是以房地产资产作抵押的民间借贷者为获得流动性不得不抛售房地产，从而给房地产市场一个外部向下压力。回顾海外带来重大冲击的房地产市场调整，可以发现以下特点：首先，引发重大不良后果的房地产调整，往往发生在房地产市场的成熟阶段和经济缺乏内在增长动力时期。

出于社会稳定的需要，一些主要工业化国家都通过不同形式向民众提供保障性住房，使住房结构能够满足不同层次人群的合理需求。1.经济具有保持较高速度增长的潜力作为发展中国家，我国由城镇化、工业化、市场化和全球化带来的增长动力尚未完全发挥，仍能支撑必要的经济增长。

一旦出现市场超预期调整，即加大政府资金投入，既保证房地产市场调整过程的平稳进行，又可推动保障房体系建设。第三，引入了过高的杠杆率，使风险急剧上升。总之，我国既有宏观条件，也有政策空间避免房地产硬着陆风险。既不能忽视调整中的风险，也不宜过度夸大。

同时房地产风险的传导过程，也会因产业链条的多层次而具有一定时滞，从而为化解风险提供了必要的时间和空间。尽管如此，仍需密切关注房地产市场动态，及时、合理应对突发情况，着力避免多个因素共振引发的风险。

我国老百姓对住房看得很重，轻易不会出现美国式的大量止赎。而一旦进入去杠杆过程，风险便开始暴露。

如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。因此，应利用清理、规范民间借贷市场的时机，推动房地产市场必要调整，促使房价的合理回归。